El impago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y una vez presentada la demanda de desahucio, no excluye la resolución arrendaticia, aunque deben tenerse en cuenta las circunstancias del caso.

Hechos del caso

La empresa arrendadora interpuso una demanda de desahucio por falta de pago de la renta frente a la arrendataria, en relación a un contrato de arrendamiento de vivienda realizado en mayo de 1983. La arrendataria debía pagar 904,82 euros dentro de los 5 primeros días de cada mes.La demanda surgió a raíz de un impago durante el mes de julio de 2020, el cual se produjo debido a la falta de fondos de la cuenta bancaria a la que se había domiciliado el pago.

La arrendataria no podía enervar la acción consignando o pagando el importe adeudado

por cuanto ya hizo uso de tal derecho en el juicio de desahucio por falta de pago, que se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 25 de Barcelona con el número 635/2014. Por todo ello, la empresa arrendadora solicitó ante el juzgado la resolución del contrato y la condena al pago de las cantidades adeudadas más los intereses devengados.

El paso por los tribunales

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda interpuesta, bajo el siguiente razonamiento: la demandada estableció un sistema para que la cuenta donde se cargaba el alquiler estuviese dotada de fondos, consistente en traspasos desde la cuenta donde cobra la pensión a la cuenta donde se carga el recibo. Este sistema puede dar lugar a complicaciones, como la falta transitoria de fondos, no obstante, se ha venido haciendo así desde hace tiempo. En el caso, sólo faltaban 10 euros en la cuenta para que pudiera hacerse efectivo el pago. No obstante, la entidad bancaria no notificó a la arrendataria, fue al cabo de un mes del vencimiento del recibo de julio, cuando se percató de que no había sido atendido y de que el de agosto no le había sido girado, pagó inmediatamente y cambió la domiciliación bancaria a la cuenta donde cobra la pensión, sin que desde ese momento se haya producido impago.

A la situación, además, se suma que tanto la arrendataria como su marido sufrieron caídas que produjeron fracturas y estrés dos semanas antes del pago de la mensualidad en cuestión. Por ello, no fue hasta el 3 de agosto que los familiares se dieron cuenta de la situación.

Por ello, considera el juzgado que, más que un incumplimiento contractual, se trata de un retraso en el cumplimiento. En el momento que la arrendataria tuvo conocimiento de los hechos, pagó la renta a la empresa.

El recurso de apelación

La Audiencia Provincial, en el recurso presentado por la arrendadora, consideró que el arrendador no tiene la obligación de soportar que el arrendatario se retrase en el pago de las rentas periódicas, (STS 755/08, 24 julio). Establece que el pago de la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la

resolución arrendaticia, ni siquiera en el caso de que el impago recoja sólo una mensualidad.

Recurso ante el Tribunal Supremo

Finalmente, la arrendataria interpuso recurso extraordinario por infracción procesal, en la que alega la falta de juicio de proporcionalidad y razonabilidad; y un recurso de casación, en el que alega la infracción del artículo 114 LAU y la doctrina jurisprudencial.

Recurso extraordinario por infracción procesal

La recurrente considera que la sentencia no contiene un juicio de proporcionalidad y razonabilidad en consideración a sus circunstancias personales. Recuerda que, cuando está en juego el derecho fundamental y universal de la vivienda, su reforzada protección jurídica exige que se realice por el juez, en todo procedimiento que conlleve el desalojo

forzoso, el necesario juicio de proporcionalidad y razonabilidad (SSTC Sala Segunda, 113/2021, de 31 de mayo y 161/2021, de 4 de octubre).

No obstante, el Tribunal Supremo razona que la sentencia de apelación se encuentra debidamente motivada, al tratarse de supuesto de incumplimiento contractual generador de legítima causa de desahucio al amparo del art. 114.1 LAU, aplicable por razón del juego de la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994.

Por lo tanto, desestima el recurso extraordinario por infracción procesal basado en la falta de motivación. Destaca la sentencia que una motivación es arbitraria (STS 332/2024, de

6 de marzo):

- Cuando utiliza argumentos que no responden a los principios de la razón y de la lógica, a las reglas de la experiencia o a los conocimientos científicos.

- Cuando los razonamientos parten de premisas falsas.

No concurre ninguna de las circunstancias en el presente caso.

Recurso de casación

El recurso se construye sobre la base de la infracción del art. 114.1 LAU de 1964 y de la doctrina jurisprudencial sobre el impago de la renta. La arrendataria señala que, en atención a las circunstancias, no se produce un incumplimiento contractual con entidad resolutoria.

En primer lugar, el tribunal señala que:

• La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 LAU se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan, y

• que por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; 

• por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

Por otra parte, el art. 1124 del CC no es aplicable a los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU de 1964 (STS 137/2014, de 18 de marzo), sino que habrá de estarse a lo dispuesto en el art. 114.1 LAU, al contar con una regulación específica.

Tampoco se puede considerar que incurra en abuso de derecho (art. 7 CC), el arrendador que ante el incumplimiento del pago de la renta ejercita su derecho a la resolución del contrato.

No obstante, la STS 673/2009, de 30 de octubre, señala que "la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales, para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitrio judicial". Deben valorarse las circunstancias del caso concreto para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual.

En el caso, concurren las siguientes circunstancias:

• Se refiere a una sola mensualidad de renta que ya se abonó el 3 de agosto de 2020. La arrendataria venía satisfaciendo la renta pactada desde 1983 sin que consten impagos anteriores, salvo la enervación de la acción que tuvo lugar en el procedimiento judicial 635/2014.

• Cuando se presentó el recibo correspondiente al cobro de la mensualidad de julio de 2020, se devuelve ya que, en la cuenta en la que se domicilia el pago, faltaba una pequeña cantidad de dinero que la sentencia del juzgado fija en menos de 10 euros.

• El 3 de agosto se abonó la renta completa mediante una transferencia, y se procedió al cambio de domiciliación a la cuenta donde la arrendataria cobra su pensión. 

• Además, la arrendataria se encontraba en situación de estrés por las lesiones sufridas durante dicho periodo.

• El impago no produjo perjuicios al acreedor.

Por todo ello, el Supremo considera que las circunstancias determinan que no pueda apreciarse un incumplimiento resolutorio del contrato de arrendamiento. Estima el recurso de casación.

Finalmente, casa la sentencia y confirma lo dispuesto por el juzgado de instrucción. Se desestima la demanda interpuesta por la empresa arrendadora.