El Tribunal Supremo dicta sentencia sobre filtraciones en terrazas privativas (STS 80/2024).

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo, de 23 de enero de 2024, establece quién debe asumir los costes de reparación de unas filtraciones en una terraza de uso privativo.

Ante filtraciones en su terraza privativa, un vecino solicitó a la comunidad de propietarios la reparación del tejido filtrado, sin embargo, al considerarlo como un elemento privativo, la comunidad de vecinos se negó a costear las reparaciones. Por ello, el propietario tomó la iniciativa de reparar los daños y asumir los gastos de la misma. 

A pesar de que la terraza era propiedad exclusiva de un solo propietario, el Tribunal Supremo determinó que, al afectar la estructura de la cubierta del edificio, se considera un elemento común. Por lo tanto, se planteó quién debía sufragar el coste de la reparación: el propietario o la comunidad de vecinos.

El propietario acudió a los tribunales solicitando el reintegro de las cantidades invertidas.

Tanto el Juzgado como el Juzgado de instancia como la Audiencia desestimaron sus pretensiones

La comunidad rechazó la solicitud del propietario y se desvinculó de los gastos, basándose en los estatutos que asignan la responsabilidad de reparación a los propietarios individuales. Además, argumentaron que las reparaciones se llevaron a cabo sin el acuerdo de la comunidad de vecinos. Por ello, tanto el juzgado como la Audiencia desestimaron las pretensiones del propietario, y declararon que era él quien debía soportar el coste de las reparaciones.

Sobre la causa de las filtraciones

A pesar de las negativas judiciales iniciales, el Tribunal Supremo consideró que debe tenerse en cuenta la causa de las filtraciones. Si estas se deben al deterioro de la estructura, la comunidad debe cubrir los costos y compensar al afectado. En cambio, si la responsabilidad recae en el mal uso o falta de mantenimiento del propietario, éste deberá asumir los gastos.

Además, en este caso, el Tribunal determinó que las terrazas son elementos comunes por destino, atribuibles a los propietarios, pero las cubiertas del edificio mantienen su naturaleza de elemento común. 

El  artículo 10 de la LPH

El TS destacó el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual permite reparaciones sin autorización de la comunidad en casos como el presente, donde los daños afectan la estructura del edificio:

«1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.» 

Condena a la comunidad de vecinos

En base a estos argumentos, el Tribunal Supremo revocó las decisiones previas y condenó a la comunidad de vecinos al pago de los gastos derivados de las filtraciones. Dado que no hubo indicios de mala actuación por parte del propietario y considerando el carácter estructural del daño, la comunidad debió abordar la reparación desde el momento de la comunicación.